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易宪容:限购政策=饥饿营销?房地产严控下建陶业何去何从?

2017-04-01来源:中国陶瓷网责任编辑:周婉点击数:673

    中国陶瓷网讯(记者/董文娟、谭广坪) 自2016年底,中央经济工作会议上就提出了“房子是用来住的,不是用来炒的”。之后,全国各地“限购”政策陆续公布,新一轮的限购潮到来。据不完全统计,目前全国已有近20个城市公布了限购令。

    号称史上最严限购令的颁布,能否对目前疯狂上涨的房价起到遏制作用,能否真正让房子回归到居住功能?房事不仅牵动着广大老百姓的喜怒哀乐,也牵动着建陶行业从业者的神经。

知名经济学家易宪容

    近日,本网记者专程采访了被称为"房地产平民代言人"的知名经济学家,青岛大学互联网金融研究院院长易宪容博士,期望能从专家视野为行业发展提供有益借鉴。

    热涨归因

    对于众所热议的房价高企不下,易宪容表示:2016年,热点城市的房价增长太快,是其一大特性。

    诸如深圳、北京、上海、南京、合肥、苏州等城市,涨幅超过1倍多。相较原本便居高的房价而言,可谓火上浇油、情势更不明朗。

    总结归因,易宪容却给出了满含预表性的答案:

    起初的政策导向 最后的房价高涨

    首先,出问题的并非上涨的房价,而是政府起初的政策。2014年9月30日、2015年3月30日,这两次限购政策的出台,很大层面鼓励了过去已有住房的居民,释放的是“只需付清房款,便可作为首套房去买”的信号。

    经此之变,居民千方百计、踊跃购房的景象一时无二,其中就包含了不少借贷首付款的人。房价翻倍,也就成了必然的结果。

    然而,蕴藏在过去政策指向之下,助推波澜的,还有另一个关键的影响要素。

    过度宽松的信贷政策  炒房投资的大赚不赔

    除了政府为拉动经济,鼓励居民购房之外,人们享有着前所未有的信贷优惠,是造就房价高涨至关重要的原因。

    我们要知道,当下可是改革开放以来,利润最低、按揭最低,甚至比同期理财产品收益还低的时候,价格机制的扭曲,让炒房投资升腾上扬,成为了一门稳赚不赔的生意。

    那么,炒房成功的人,是不是都握持着大量的资本?事实上并不是。

    他们在炒房初期根本没钱,只是凭借现有的信贷政策,拼命借钱。利用杠杆博弈,进而实现财富增长。

    此间,首付贷基本没有利润风险,房价上涨越快,杠杆越高,风险随之更低,盈利也就越快。投资者只会考虑,能否拥有高额的利润空间,至于房产价格的合理性,当然就不在其思忖的范畴。

    因而,最大也是最后的风险落向,自然推到了银行头上。一旦房价调整,投资者付不起房贷,逃离市场就行了。坏账和风险,到头来还是转嫁到了银行。

    不得不说,我们这次房价的上涨,完全是央行货币政策过度宽松的结果,是政府鼓励大家借钱的结果,而不是我们居民本身多有钱。

    一言以蔽之,就是信贷政策过度宽松,于是人们拼命借钱去炒房投资,房价被越炒越高,如此循环往复的过程。

    总的来说,只要最新的政策风向转变、信贷政策收紧,炒房这门生意就不难退潮和冷清。好比把北京现在的首付,一下提到60%或80%,银行利率一动、杠杆率一缩小,估计就没人炒了。

    举措调整

    政策核心:回归居住功能 价格统一定位

    对于政府来讲,新一轮出台的限购限贷政策,目的是为了限制炒作。

    它有两个核心概念,一是要把住房回归到居住功能。如果按照这样的发展方向,中国房地产发展三十年到五十年都没问题。

    二是未来房地产市场要统一定位,这意味着房价要调整回归,特别是一线城市。据不完全统计,去年中国住房销售面积达到15.7亿平米,销售金额达到近12万亿,创历史最高。

    易宪容分析,政策要求去库存,但房产商早几年拿地还未开发的,2016年也开始开发了,实际上,库存越来越多。表面上,这能拉动经济增长。仅房地产这一块,不带关联产业,所带动的经济增长占GDP的50%左右。政府其实也害怕泡沫破灭,不想让房地产发展突然间停下来,可以看到,政府出台的政策就是模棱两可。

    因此,让住房回归到居住功能,是解决当前中国房地产所有问题的根本之道。

    只有中国住房市场价格,回归到消费者有支付能力购买的价格水平上,房地产才能从投资赚钱的工具变为居住的工具。

    尤为值得一提的是,住房产品的性质,与其他产品的性质有着天然的区隔,主要体现在这三方面:

    第一,它有政治属性,政府制度要保证每一个人的基本居住条件,让居住权牵附。

    第二,它有社会属性,整个社会人群中的每一个人的能力是不一样的,政府要为弱者提供社会保障。

    第三,它同时也兼具着经济属性,可以用作投资。住房的属性,一定得用制度界定清楚,房地产市场才能持续稳健发展,经济也不会依然利用行业的炒作来发展。

    界定住房市场性质 投资和消费不能混为一体

    易宪容认为,房地产市场要回到实体经济,就要用一个好的税收杠杆,对居住与投资迥异的用途性质,来作一个严格的界定。

    目前,国家的房地产政策,还未能把投资与消费区分开。我国房产市场与欧美国家存在着较大的不同,政府管控着租金、土地等核心要素,直接导致了这些要素并非由市场自由定价,但其产品却成为了自由定价的重要部分。

    出价高的投资者,到最后成为了最大的受益者;真正拥有住房刚需的普通居民,变成了买不到房,苦不堪言的弱势群体。

    所以,住房市场的用途性质,一定得界定清楚,投资和消费不能混为一体。例如,将住房市场分成三块,由政府提供的保障用房,比例不超10%;投资用地,高档住房、豪宅、信托产品等,比例占20%。

    剩下的70%,只用作居住。即便你要卖也没有关系,政府通过税收将其收回来,限制卖房。你卖,政府来收购,让你赚不到钱。这样一来,投资炒房的市场,自然就空转无法进行了。

    趋势预判

    热度延展三四线城市 泛家居行业销售堪比去年同期水平

    对于争议不断的房地产税,易宪容表示,它能实施成功的核心,在于保证税收的公平公正。房价问题,实则就是一个利益重新分配、利益调整的机制,对于与国家政策紧密联结的中国住房市场,我们要让大家的利益尽量平衡。

    归根结底,房地产税最核心的问题,并不在于能否调控房价,而在于是否可以出台一个公平公正的政策,真正让整个住房市场,向良性健康的方向发展。

    问及未来房产市场的走势,易宪容认为:面向央行现有宽松的货币政策,房地产热点城市的销售,将向周边推进,延展至三四线城市。尽管房价可能无法并肩热点城市,但其销售面积将会占80%-90%以上。若大体政策没有变动,趋势可能在未来两三年,还会继续持续。

    高挂品牌大旗 破旧立新的大数据业态

    至于大势之下的泛家居行业,将随着房地产市场的变化而变化,在今年的销售预计还能达到去年的水平。

    除了观望国家政策变化,泛家居企业要在中央对房地产市场的重新定位中,形成有序的竞争,造就体系性的好品牌和好产品,未来巨大的生长空间,必定高挂品牌的大旗。

    尤其对于建陶行业而言,一定要把整个产业的大数据整合。通过对大数据的挖掘,大力引进世界最新的环保、生产等先进技术。利用先进技术,实现降低成本、缩短供应链条,最后构造环保型、创新型的品牌产品体系,远离“两高一低”的困局,匹配政府实业振兴所需。与此同时,陶瓷行业需要把市场需求的数据整合起来,打破传统思维,形成新的发展业态。

    作为被40多万网民推举的“中国底层九大意见领袖”, 易宪容对中国经济与房地产市场的智识灼见,明若观火、体察洞明,届时将于

   4月7-8日

   2017年中国建筑卫生陶瓷“十大品牌榜”终将揭晓,落地活动亦同步举行。

   4月7日,由中国陶瓷网组织的建陶企业家代表团队,将以VIP内部接待待遇,至京东集团新总部进行参观,与走在“云时代”前端的京东人进行深度交流。

   4月8日,第七届中国房地产与泛家居行业跨界峰会暨2017年度中国建筑卫生陶瓷十大品牌颁奖盛典将于北京•人民大会堂举行。

   原中国社科院金融研究所金融发展室主任、知名经济学家 易宪容

   国家科技支撑项目主持人、京东集团电商云事业部总经理 任成元

   欧神诺陶瓷股份有限公司董事长、中国建筑卫生陶瓷协会副会长 鲍杰军

   当任主讲嘉宾,于峰会一论时代风云变迁、大造英雄林起时势。

 

 

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